“El ajuste en el que se encuentra el sector inmobiliario español se inició con el freno de la demanda de vivienda hace casi ya dos años, a la vez que comenzaba la subida de los tipos de interés hipotecarios. La intensificación de este proceso ha debilitado progresivamente la demanda residencial, a lo que la actividad ha respondido, como es habitual, de manera tardía, aunque cada vez más intensa. Así, un indicador como el ISA BBVA de Vivienda, elaborado por el Servicio de Estudios de BBVA, muestra un deterioro que refleja el menor ritmo de la actividad en el sector. En cuanto a la demanda, el número de transacciones de vivienda se redujo el 16% anual en el tercer trimestre de 2007. Los precios, gracias al ajuste acompasado de oferta y demanda, mantienen su senda de desaceleración pausada y acotada, descartándose el riesgo de una evolución desordenada”, afirmó el Economista Jefe del Grupo BBVA, José Luis Escrivá, durante la presentación de la nueva edición de Situación Inmobiliaria, que elabora el Servicio de Estudios Económicos de BBVA.

 

Estas tendencias continuarán en los próximos trimestres: la demanda efectiva de vivienda seguirá moderándose a pesar del soporte que supondrá el descenso previsto de los tipos de interés hipotecarios. Además, en cuanto al resto de variables que determinan la accesibilidad a la vivienda de los hogares, el dinamismo de la renta será menos intenso y sí que se producirá una contribución menos negativa del aumento del precio de la vivienda al deterioro del indicador. El comportamiento de la demanda llevará a caídas adicionales a las ya producidas en la oferta residencial.

 

Con todo ello, se espera que en 2008 la inversión en vivienda caiga el 3,5% y que se visen aproximadamente 500.000 viviendas, 175.000 menos de las que se terminarán registrando en 2007. El ajuste esperado para la inversión en vivienda en 2008, puesto en perspectiva con los que se pueden dar en otros países desarrollados, no es especialmente intenso. Así, como se ilustra en la publicación, en aquellos países en los que predomina la construcción de viviendas en bloque frente a las unifamiliares, como ocurre en España, las oscilaciones del gasto en vivienda tienden a ser menores que en aquellos en los que predomina la vivienda unifamiliar (Estados Unidos, Irlanda). Del mismo modo, la inercia de los cambios es más intensa en los países con mayor peso de la vivienda en altura.

 

La revisión a la baja realizada en las perspectivas del sector inmobiliario lleva a una nueva previsión de crecimiento para la economía española en 2008, del 2,6%, 0,2 puntos menos de lo esperado hasta ahora.

 

Desde el pasado verano, los mercados financieros han experimentado un giro hacia una situación caracterizada por una menor liquidez y una menor confianza de los inversores. En este entorno de mayores incertidumbres, los bancos han adoptado una gestión más prudente de la liquidez, lo que se ha reflejado en tensiones significativas en los mercados interbancarios.

 

El mercado español no es ajeno al potencial impacto de una prolongación de la actual crisis de liquidez, si bien los fundamentales de la financiación mayorista de su mercado hipotecario continúan siendo sólidos. Con todo, aunque la posibilidad de un impacto de las actuales turbulencias sobre el crédito y la actividad real sigue siendo motivo de preocupación, se espera que las tensiones de liquidez se corrijan finalmente. Ello se reflejará en una reducción del diferencial del euribor 12 meses con el tipo de referencia monetaria del BCE, brecha que se mantiene anormalmente elevada en la actualidad.

 

En los últimos años se ha registrado en España un dinamismo muy elevado del crédito a los hogares para adquisición de vivienda, con crecimientos superiores a los que se daban en el conjunto de la UEM o en EE.UU. dado el mayor impulso de la demanda de vivienda en nuestro país. En lo que se lleva de 2007, el crédito ha seguido creciendo a tasas significativas, incluso superando las previsiones vigentes a comienzos de año. Con todo, el perfil desacelerado desde hace unos trimestres del crédito a la vivienda responde al menor empuje de la demanda ya descrito. Las perspectivas para los próximos trimestres son de continuidad en este proceso, previéndose una convergencia del crecimiento del crédito hacia niveles más sostenibles a medio plazo, coherentes con los niveles previstos para el gasto en vivienda y más cercanos a los que se registran en otras economías desarrolladas.

 

El ajuste inmobiliario actual, a pesar de que va a seguir intensificándose, continúa contando con mayores soportes que en experiencias pasadas, algo que se refleja en su ritmo, con todo, más gradual que el que se dio en correcciones previas. Así, la inversión y los precios de la vivienda se están desacelerando desde hace cuatro y tres años respectivamente y mantienen en estos momentos crecimientos reales todavía positivos. En el anterior ajuste del sector, a comienzos de los años 90, bastaron cuatro trimestres desde los crecimientos más elevados de ambas variables para que se registrasen caídas reales tanto en precios como en inversión. De hecho, la evolución comparativamente mejor a lo que ocurría a comienzos de los 90 del resto de la economía española y los soportes que existen en el entorno global, van a constituirse como el principal apoyo del actual ajuste inmobiliario.

La economía española no es sólo vivienda y, a pesar de encontrarse en una etapa de moderación de su crecimiento, va a ser capaz de continuar generando empleo y de absorber, por tanto, la destrucción que se derivará del cambio de tamaño del sector residencial. El mejor funcionamiento del mercado laboral, con cotas relativamente elevadas de movilidad intersectorial de unos trabajadores que tienen unas mejores características socioeconómicas son elementos de soporte en un entorno de desaceleración que, con todo, no es especialmente intensa de acuerdo a nuestras previsiones para 2007-08.

A la fortaleza del mercado laboral, clave para que se mantenga el proceso de generación de renta de los hogares, se añade el hecho de que las familias disfrutan de una situación patrimonial saneada, con ratios de deuda sobre riqueza neta comparativamente muy reducidos. Ello supone disfrutar de margen de actuación en coyunturas de evolución desfavorable de la renta.

 

Adicionalmente, el sector de la construcción, su actividad y su empleo, ante el menor impulso de la demanda residencial cuenta con el soporte de las relativamente más positivas perspectivas existentes de la inversión pública. Además, la situación de las finanzas públicas permitiría, en caso de que fuese necesario, afrontar políticas decididamente contra cíclicas.

 

El significativo desarrollo del crédito hipotecario en un periodo relativamente breve de tiempo se ha dado a la vez que la innovación financiera ha potenciado los tipos variables, el alargamiento de los plazos o la financiación de una mayor proporción del valor de los inmuebles. Sin embargo, en el contexto económico actual, en el que las condiciones de demanda y oferta del mercado inmobiliario se han vuelto más adversas, sería deseable que la oferta crediticia dejara de apoyarse fundamentalmente en un único producto relativamente estándar, el crédito a tipo variable. En este sentido, se debería fomentar la introducción de productos poco habituales hasta ahora en el mercado español, como la hipoteca a tipo fijo, la dirigida a finalidad distinta a la adquisición de vivienda o la hipoteca inversa.

 

En este sentido, la reciente modificación de la normativa hipotecaria, proporciona el marco legal que facilita la ampliación de la oferta a través de la introducción de productos innovadores. Sin embargo, la reforma finalmente implementada no ha conseguido todos sus objetivos. Así, por ejemplo, la reducción de los aranceles sólo para algunos supuestos no es suficiente, puesto que se ha eliminado del anteproyecto la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Entre otras, no se favorecen operaciones como la refinanciación de la hipoteca a tipo fijo o la extensión del Mortgage Equity Withdrawal. Además, la reforma recoge con excesivo detalle determinados aspectos a la vez que deja algunas incertidumbres pendientes que podrían solucionarse con el desarrollo reglamentario de la norma. Éste, debería contribuir a resolver las dudas interpretativas existentes entre los agentes del sector.