El informe, que analiza la evolución de la vivienda de segunda mano en España durante el período comprendido entre el primer semestre de 2006 y el primer semestre de 2007, ha sido elaborado a partir de los datos de las viviendas vendidas por Tecnocasa y de los préstamos hipotecarios concedidos por Kìron, enseña de servicios financieros del Grupo.
Del estudio se desprende que la tasa de crecimiento del precio por metro cuadrado entre el primer semestre de 2006 y el primer semestre de 2007 para las poblaciones seleccionadas ha sido del 5,45%, una cifra inferior al 16,84% de entre el primer semestre de 2005 y el primer semestre de 2006.
Esta cifra indica que se está produciendo una desaceleración en el crecimiento de los precios de la vivienda de segunda mano en España en los últimos doce meses. Del total de poblaciones seleccionadas las cuatro ciudades con mayores precios por metro cuadrado en el primer semestre de 2007 son Barcelona (4.481 e), Madrid (4.413 e), L’Hospitalet de Llobregat (3.710 e) y Bilbao (3.693 e).
Estas ciudades representan precios en torno al doble de los precios por metro cuadrado de ciudades como Málaga, Sevilla, Valencia y Valladolid.
En general, y con las únicas excepciones de Alicante, Córdoba y Jerez de la Frontera, el precio por metro cuadrado es superior en las viviendas más pequeñas (de menos de 70 m2) que en las de mayor superficie (más de 70 m2). El efecto de un metro cuadrado adicional reduce el precio por metro cuadrado, confirmando así la evidencia de mayores precios por metro cuadrado en las viviendas más pequeñas.
Así es la vivienda española
La vivienda media para las poblaciones seleccionadas en España tiene las siguientes características: 61,62 metros cuadrados, entre 2 y 3 habitaciones, más de 38 años de antigüedad y suele situarse entre un segundo y un tercer piso de altura. Seis meses antes (segundo semestre de 2006) la vivienda media tenía una superficie de 67 m2, 6 más que en la actualidad, un dato que confirma la disminución de las dimensiones de los inmuebles.
Las viviendas más pequeñas se encuentran en la ciudad de Madrid (58,15 m2), mientras que las que disponen de una mayor superficie están en Algeciras, con inmuebles que superan los 79 m2.
En relación a la antigüedad de los edificios, Barcelona y Bilbao, con 48,53 y 46,32 años respectivamente, disponen de un parque inmobiliario más envejecido, probablemente como consecuencia de un menor impacto de la nueva construcción en relación al resto de ciudades.
Días transcurridos hasta la venta de la vivienda
A lo largo del periodo analizado, la media de días transcurridos entre la salida al mercado y la venta de la vivienda para todas las poblaciones seleccionadas ha aumentado en 18 jornadas de media, pasando de los 94 días en el primer semestre de 2006 a los 112 en el primer semestre de 2007. Este dato parece apuntar hacia una cierta disminución de la presión de la demanda en el mercado inmobiliario español.
Cabe destacar que Bilbao (con 74 días) es la población analizada donde menos tiempo se ha necesitado para vender una vivienda durante el primer semestre de 2007.
En el sentido contrario, figura Valladolid, donde la media ha sido de 133 jornadas. En Madrid y Barcelona se han necesitado en el periodo estudiado 111 y 103 días, respectivamente, desde que una vivienda se puso a la venta hasta que finalmente se vendió.
Joven, español, soltero y con contrato indefinido
El perfil del comprador de vivienda de segunda mano se ha obtenido a partir de los datos ofrecidos por Kìron, empresa de servicios financieros del Grupo.
El comprador medio en España durante el periodo estudiado es una persona de entre 25 y 35 años, con estudios primarios, contrato indefinido, soltera, de nacionalidad española, con una renta mensual neta inferior a 1.500 euros y que adquiere el inmueble con otra persona.
El importe medio de la hipoteca concedida es de 185.642 e, cifra que representa un 85,12% del valor de tasación del inmueble y corresponde, en su mayoría, a hipotecas con un plazo de amortización de 40 años. La evolución en el análisis del perfil del comprador muestra que, en 12 meses, el plazo más habitual de las hipotecas contratadas ha aumentado 10 años.
En relación a la hipoteca solicitada, la evolución temporal muestra que en el primer semestre de 2007, el importe medio ha aumentado un 7,82% en relación al mismo semestre de 2006, cuando la hipoteca media se situaba en 172.174 euros.
Aquellas poblaciones en las que la hipoteca concedida ha sido ma-
yor son Barcelona (270.031 e), L’Hospitalet de Llobregat (240.112 e) y Madrid (239.351 e). Por su parte, Algeciras (121.408 e) destaca como la población con una hipoteca media más baja.
El 36,63% de las hipotecas, suscritas por extranjeros
El estudio del perfil del comprador también aporta otras conclusiones interesantes. Por ejemplo, la proporción de solicitantes de hipoteca de nacionalidad española ha disminuido en 3,67 puntos porcentuales en el último año, hasta situarse en el 63,37 por ciento del total de compradores de vivienda de segunda mano en España.
Los ciudadanos ecuatorianos (9,82%) son los principales compradores de otra nacionalidad, seguidos de marroquíes (4,41%), rumanos (3,20%) y colombianos (2,53%). Las dos primeras nacionalidades siguen siendo, un año más, los principales compradores extranjeros.
El importe medio de la hipoteca es superior para los compradores procedentes de Asia (215.625 e) y América (210.563 e), que para los compradores africanos (167.892 e) y europeos (179.641 e). Además, los europeos se hipotecan por una cantidad menor respecto al valor del inmueble (83,81%), así como por un plazo ligeramente inferior (36 años) respecto al resto de nacionalidades.
Asimismo, sigue observándose un creciente aumento de la proporción de viviendas compradas por más de dos titulares (13,47%), compradores que en la mayoría de los casos son extranjeros.
El estudio elaborado por Grupo Tecnocasa y la Escuela Superior de Comercio Internacional de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona también analiza las características de la vivienda media y del mercado inmobiliario.