De acuerdo con su preámbulo, el objetivo de esta nueva ley es establecer las bases comunes mediante las que las Comunidades Autónomas puedan aplicar sus competencias en materia urbanística, aunque hubiera sido más correcto utilizar la terminología de “nuevas bases”, porque en la ley 6/1998 las bases comunes ya estaban marcadas respecto a las dos materias en las que el Estado tiene competencia: régimen del suelo y valoraciones; por lo tanto, este objetivo pierde cierto sentido cuando ya existía una ley que cumplía con este objetivo. En esta misma línea, se detecta una excesiva justificación respecto a que esta ley no vulnera las competencias autonómicas, afirmando con rotundidad que no se trata de una ley urbanística (entendida como tal, aquella ley de competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas); lo que nos hace pensar que esta insistencia, más que evitar  una polémica competencial, puede contribuir a abrir una puerta que ya estaba cerrada con las sentencias constitucionales de 1997 y 2001, y que con la ley 6/1998 se entendían superadas. 

 

En todo caso, deberemos esperar a conocer si se presentará algún recurso de constitucionalidad al respecto. Aunque a priori, ya se detecta que un punto de discusión se centrará en si una ley estatal puede regular las reservas de vivienda de protección pública que en este caso se establecen en un 25% de la edificabilidad residencial prevista.

Se puede afirmar que la ley organiza su contenido en torno a dos grandes bloques temáticos: el régimen o clasificación del suelo y las valoraciones, estando siempre presente la voluntad de crear un urbanismo español contemporáneo que responda a un desarrollo sostenible, minimizando el impacto del crecimiento y apostando por la regeneración de la ciudad existente dentro de la Estrategia Territorial Europea.

 

Respecto a la clasificación del suelo, la Ley no se expresa en términos de clasificación del suelo sino que define “situaciones básicas” en las que se puede encontrar el suelo, limitándolas a dos: “rural o urbanizado”. De este modo, con la entrada en vigor de la nueva ley desaparecerá el concepto de clasificación de suelo y las diferentes clases: urbano, no urbanizable y urbanizable, a las que estábamos acostumbrados.

De acuerdo con lo anterior, se entenderá que el actual suelo no urbanizable y urbanizable formará parte de la situación básica de suelo rural y el clasificado como suelo urbano consolidado, se integrará en la situación de suelo urbanizado. Esta nueva regulación supone un cambio radical no exento de polémica desde que se dio a conocer el proyecto de ley y que con su entrada en vigor, generará un caos considerable en el momento en que se tenga que identificar la situación de cada suelo. Se debe tener en cuenta que el concepto de clasificación de suelo era un concepto arraigado y asimilado incluso por la sociedad civil en general, por lo que romper esa barrera conceptual será difícil de conseguir, ya que será complicado asimilar que según la concepción pretendida, un suelo clasificado como urbanizable que sea objeto de una transformación pasaría a estar en la situación de suelo rural aunque bajo un proceso de actuación urbanística de transformación del suelo.

El segundo de los bloques de la futura Ley del Suelo, no menos exento de polémica, se centra en la valoración del suelo, las construcciones y edificaciones a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas. Con la nueva legislación, la valoración se desvinculará de la clasificación y por lo tanto, una vez entre en vigor la misma, el suelo se deberá valorar en función de lo que es, no lo que el planeamiento dice que puede llegar a ser en un futuro incierto. Por lo tanto, sólo el suelo en situación de urbanizado, como suelo que ha sido efectiva y adecuadamente transformado, será en el único en que su valoración incluirá el valor que lleve implícita la transformación, ya que en suelo rural su destino no se habrá hecho realidad y por lo tanto, su valoración deberá ser simplemente como rural o no transformado.

 

Aquí la polémica se centra en saber como reaccionará un sector que tiene valorado sus activos de suelo clasificado como urbanizable en base a un potencial urbanizador y que ahora dicho suelo pasará a tener la consideración a efectos de valoración en caso de expropiación, como suelo rural, y lo que es más importante, qué efectos producirá en la economía del país.

 

En esta línea, el suelo rural abandonará la forma de valoración según el método de comparación, al haberse considerado que con ese método no concurrían los requisitos necesarios para asegurar su objetividad, pretendiendo de este modo eliminar elementos especulativos, pero olvidándose por completo de aquellos casos en que este método era el único y más acertado con el que se evitaban casos de disparidad en la valoración.

Realmente será la práctica la que nos indique si estos nuevos métodos de valoración se puedan llegar a aplicar en toda su extensión, pero "a priori", estos cambios en los sistemas de valoración mediante los que se pretende realizar valoraciones alejadas de los precios de mercado, más que poner límites a la especulación, puede llegar a fomentarlos.